확정일자 받는법 효력 확인방법

최근 뉴스 보도에 따르면 보증금 기준 전세 피해 사례가 보고되고 있습니다. 특히 사회 초년생 등 보증금 기준 전세를 처음 접하는 젊은이들의 경우 보증금 분실이 걱정된다는 말은 남의 말이 아닙니다.

이 상황에서 반드시 알아야 할 시스템 중 하나는 확정일자입니다.
부동산에서 "확정일자를 받아두라"는 말을 들어보셨더라도, 그것이 무엇을 의미하는지, 어떻게 신청하는지, 또는 무엇을 할 것인지 정확히 알지 못하는 경우가 많습니다.

오늘은 고정 날짜의 개념, 적용 방법, 확인 방법, 실제 사례에 대해 자세히 요약하겠습니다.

확정일자 효력

1. 확정일자의 개념

"확정일자"는 임대차 계약이 체결된 시기를 법적으로 증명하는 날짜 도장입니다.
즉, 국가는 계약서가 이 날짜에 작성되었음을 인정합니다.

이 확정일자가 중요한 이유는 주택임대차보호법상 '우선변제권'을 확보하기 위한 조건 중 하나이기 때문입니다.

즉, 집주인이 전세를 구입하다가 파산하거나 집이 경매에 부쳐지거나 정해진 날짜를 받은 경우, 임대차 보증금의 일정 부분을 법적으로 보호할 권리가 있습니다.

2. 확정일자의 중요성

전세 사기에서 가장 큰 피해는 보증금 미반환입니다.
예를 들어, 만약 당신이 1억 원의 예금을 가지고 들어갔는데, 집주인이 은행 대출을 받은 후에도 예금을 돌려주지 않고 사라지면 어떻게 될까요?

현재로서는 집이 경매에 부쳐지더라도 우선순위가 밀리면 전액 보증금을 받지 못할 수 있습니다.
이를 방지하려면 확정일자를 받고 '우선 변제권'을 확보해야 합니다.

3. 확정일자의 효력

확정일자만으로는 효력이 없습니다. 효력을 발휘하려면 '전입 신고' + '실거주'와 함께 이루어져야 합니다.

대항력은 집을 팔더라도 세입자 권리를 주장할 수 있습니다.
우선변제권은 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.

이 세 가지 모두를 통해 경매에서 보증금의 일부 또는 전부를 먼저 받을 수 있는 "기회 및 우선 상환 권리"를 확보할 수 있습니다.

생각보다 간단하게 확정일자를 신청할 수 있습니다. 아래 방법으로 누구나 신청할 수 있습니다.

1. 준비물

2. 신청처

3. 신청 절차

전자 계약을 통한 보증금 기반 임대차 계약의 경우, 별도의 방문 없이 자동으로 확정일자가 부여되며, 계약 당일 즉시 효력이 발생합니다.

확정일자를 신청한 후에는 실제로 등록되었는지 확인하는 것이 좋습니다.

등기부등본에는 '확정일자' 자체가 표시되지 않지만, 실제 경매나 소송이 발생할 경우 도장 날짜가 우선변제권의 근거가 됩니다.

정해진 날짜는 보편적이지 않습니다. 다음 예방 조치를 반드시 확인하세요.

1. 집에 근저당가 있다면

→ 확정일자보다 우선시되는 보안 권리가 우선합니다.

→ 등기부등본을 읽은 후에 계약서에 서명하세요.

2. 보증보험 가입을 병행하길 추천드립니다.

→ '확정일자 + 전입신고'를 통해 법적 보호를 받을 수 있습니다,
실제 경매 중에 보증금 전액을 받는 데 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.
→ 따라서 HUG 임대 보증금 반환 보증에 동시에 가입하는 것이 안전합니다.

3. 전자 계약의 적극적인 사용

→ 확정일자 자동 부여 + 허위 계약 방지 + 중개인의 불법 행위 차단
→ 전세 사기를 예방하는 데 매우 효과적입니다.

요즘 전세 사기 피해가 급증하는 시대에, 작은 절차라도 소홀히 하면 큰 피해로 이어질 수 있습니다.
임대차 계약을 체결한 경우, 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 하며, 가능하다면 전세보증금 반환보증 가입까지 고려하시길 바랍니다.