2025년에는 서울, 경기 등 수도권을 중심으로 집값이 상승세를 보이고 있으며, 매매 거래량도 뚜렷하게 증가하고 있습니다. 단기간에 집값이 계속 오르면서 "지금은 더 비쌀 것"이라는 대중의 인식이 확산되고 있으며, 기존 실수요자뿐만 아니라 일시적으로 주택을 추가로 매입하려는 수요도 시장에 유입되고 있습니다.
이러한 주택 가격 급등의 배경에는 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 실거주 목적으로 주택을 구입하려는 수요뿐만 아니라 향후 추가 가격 상승을 예상하는 투자 및 투기 수요로 인해 매물 부족이 심화되고 있습니다. 또한 글로벌 금융시장의 금리 인하, 풍부한 유동성, 부동산 관련 각종 규제 완화에 대한 기대감 등도 주택 가격 불안에 기여하고 있습니다.
주택 가격 급등에 대한 정책 대응이 미흡하거나 지연될 경우 단기적으로 주택 시장은 더욱 혼란에 빠질 수 있습니다. 실제로 주택 가격이 계속 상승함에 따라 실수요자의 주택 마련이 점점 더 어려워지고, 소득 대비 주택 가격 부담이 과도하게 증가하면서 주택 불평등이 심화될 우려가 높습니다.
이에 따라 정부는 현재 주택시장의 불안정성과 과열을 해소하고 장기적으로 실수요자를 중심으로 건전한 거래질서를 확립하기 위한 대책을 적극적으로 마련하고 있습니다. 주택시장 안정이 최우선 정책 목표이며, 투기적 수요 유입 차단과 실수요자 보호에 초점을 맞춘 새로운 규제와 공공-민간 부문 주택 공급 확대 계획도 추진되고 있습니다. 정부의 전방위적 대응은 국민 생활 안정과 더불어 향후 우리나라 주택 패러다임에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
오늘은 10월 15일에 발표한 부동산 대책 보도자료 내용을 정리해보겠습니다.
10.15 부동산대책 규제지역
기존 강남 4구(강남, 서초, 송파, 용산) 외에도 서울 21개 자치구와 경기도 12개 핵심 지역(과천, 광명, 성남 분당, 수정, 중원, 영통, 장안, 팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 모두 조정대상지역으로 지정되고 투기과열지구로 지정됐습니다. 주택거래허가구역도 위 지역 아파트와 같은 단지 내 연립-다세대 주택으로 확대됐습니다.
이번 지정은 10월 15일에 공고되며, 토지거래허가구역은 5일 후인 10월 20일부터 시행됩니다. 즉, 이 날 이후 해당 지역에서 매매계약을 체결하려면 사전에 허가를 받아야만 유효한 거래가 가능합니다. 10월 20일 이전의 계약자는 허가 및 거주 의무가 없습니다.
규제 지역 확대의 배경은 다음과 같습니다.
- 서울, 경기 지역 주택 가격 상승, 거래량 급증
- 주변 지역으로의 과열 확산 가능성
- 급증 기간 동안 수요 유입을 차단하는 목적
- 기대에 대한 선제적 대응
주택담보대출 한도 대폭 축소
새로운 대책 발표로 수도권 및 규제지역의 주택담보대출 한도가 더욱 강화됩니다. 15억 원 이하 주택에 대한 기존 한도는 6억 원으로 유지하되, 15억 원 이상 25억 원 이하 주택은 4억 원으로, 25억 원 이상 주택은 2억 원으로 한도가 축소됩니다. 이와 함께 스트레스 금리(대출 심사 시 적용되는 가상 금리)가 1.5%에서 3.0%로 상향 조정돼 대출 심사 기준이 더욱 엄격해졌습니다.
또한 1주택자가 수도권이나 규제지역에서 전세자금대출을 받을 경우 이자 상환액이 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에 포함돼 실제 신규 대출 금액이 줄어들게 됩니다. 은행권의 위험가중치 하한선을 20%로 상향 조정하는 방안은 당초 내년 4월에 예정됐지만, 시행일을 앞두고 1월부터 적용한다는 계획입니다.
| 주택 시가 | 기존 한도 | 변경 한도 |
| 15억 원 이하 | 6억 원 | 6억 원 |
| 15~25억 원 이하 | 6억 원 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 6억 원 | 2억 원 |
불법 행위 근절 및 시장 모니터링 강화
부동산 시장 가격 상승, 허위 신고, 편법 대출, 탈세 등 불법 행위가 교묘해지면서 정부가 국무총리 소속 '부동산 불법행위 감독기구'를 신설하고 정부 차원의 특별 단속에 나섰습니다. 실거래 분석 후 위반 시 현장 조사, 신고센터 운영, 즉시 수사 의뢰 등 강력한 제재도 동원됩니다.
금융위원회와 국세청은 사업자 대출 이용 실태 조사, 고가 주택(취득가액 30억 원 이상), 고가 아파트 증여 등 부정거래 여부 확인, 시세조종 중개업자 감독까지 집중할 예정입니다. 경찰청 산하 전국 841명으로 구성된 특별수사팀이 집값 상승, 분양권 불법 전매, 재건축-재개발 비리 등 부동산 범죄를 집중 단속할 예정입니다.
주택 청약 및 정비사업 규제 및 토지 거래 허가 절차 총정리
- 전매제한
전매 제한은 지정 공고일로부터 규제 지역 내 분양권에 즉시 적용됩니다.
공고일 이전 분양권 소유자는 한 번만 전매할 수 있습니다.
즉, 투기 수요로 인한 단기 재판매 거래를 근본적으로 차단하는 조치입니다. - 청약 규제 강화
규제 구역 지정 후, 입주자 모집 승인 신청부터 청약통장 가입 기간, 세대주 요건, 가점제 적용률이 대폭 강화됩니다.
청약 당첨 후 일정 기간 동안 재당첨 금지 조치도 시행되며, 청약 당첨 기회는 실수요 중심으로 재편될 예정입니다. - 정비사업 관련 규제
도시정비법에 따라 조합원 지위양도 제한, 재당첨 제한, 조합원당 주택 공급수(1채 한정)에 대한 제한이 즉시 적용됩니다.
지정된 날짜를 기준으로 조합 설립 및 관리-처분 계획이 승인된 지역은 조합원 지위 이전이 금지되며, 향후 첫 번째 사업 시행계획 승인을 신청하는 재건축 조합은 조합원 1인당 1채만 받을 수 있습니다. - 토지거래허가구역 지정 및 허가제
발표 후 5일(10월 20일)부터 시행됩니다.
해당 지역의 아파트 및 연립/다세대 주택 거래자는 계약을 체결하기 전에 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 이를 이행하지 않으면 거래 자체가 무효가 됩니다.
발표일 이전의 계약자는 허가 및 실제 거주 의무에서 제외됩니다.
합리적인 부동산 세제 개혁 방향
정부는 '생산적 부문에 자금을 유치', '대응 부담', '공공 수용' 등을 고려하여 부동산 세제를 합리화하는 방안을 논의하고 있습니다.
특정 분야에 집중되는 것을 방지하고 소유세와 거래세를 실현하기 위해 정책 연구 서비스와 TF(태스크포스) 논의가 동시에 진행될 예정입니다.
부동산 시장의 안정성과 과세의 형평성을 고려하여 세제 개혁의 방향, 시기, 순서가 점진적으로 마련될 것으로 예상됩니다.
수도권 중심 135만호 공급
가장 큰 주목할 점은 2026년부터 2030년까지 서울 수도권에서 135만 대의 공급 계획이 원활하게 시행되었다는 점입니다.
"9.7 주택 공급 확대 계획"의 후속 조치로 정부는 도시정비법 등 공급 대책과 관련된 법률 개정을 신속히 추진하고 있으며, 민간 정비 사업의 절차와 사업성도 개선할 예정입니다.
LH, SH 등 공공기관 외에도 공공용지, 노후 영구임대주택, 재건축, 신규 매입-임대 등 다양한 자원을 통해 신규 주택 공급에 총력을 기울이고 있습니다.
구체적으로 올해 안에 수도권 공공택지에 남아있는 5,000세대의 분양, 내년 2만 7,000세대 분양 계획 발표, 신규 주택 3만 세대 입지 통보, 수도권 민간임대주택 건설(내년 6,000세대, 2027년 4,000세대), 강남권 공공주택 개발, 서울성대야구장, 위례사업장, 한국교육개발원 등 신규 후보지 공공주택 개발, 노후 영구임대주택 2만 3,000세대 재건축 등이 포함될 예정입니다.
정부는 "주택 시장 안정의 골든타임을 놓치면 주택 마련과 주거 안정이 더욱 어려워진다"고 강조하며, 관련 부처가 동원한 공급 확대와 집중적인 규제를 전방위로 강화하기 위해 노력하고 있습니다.
특히 시장 과열 방지, 부동산 거래의 투명성 확보, 최종 사용자 중심의 정책 패러다임 전환에 중점을 둡니다.
중장기적으로는 합리적인 세제 개혁, 신속한 공급 확대, 효과적인 정부 단속 등 종합적인 대책이 시행될 것으로 예상됩니다.
향후 시장 상황에 따라 규제 지역 확대, 대출 한도 확대, 청약 및 세제 조건 등이 추가로 조정될 가능성이 있습니다.
수도권과 주요 경기도에 거주하거나 해당 지역의 주택 거래, 매매, 청약을 고려하는 사람은 해당 조치의 세부 사항과 적용 일정을 철저히 숙지하고 자신의 상황에 맞는 전략을 마련해야 합니다.
정부의 "강력한 시장 관리 + 공급 확대 투트랙 전략"이 효과적일지에 대한 대중의 관심이 집중되고 있습니다.
