우리나라 수도권 주택시장에 큰 변화의 바람이 불고 있습니다. 국토교통부는 2025년 9월 25일 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 평촌, 산본)의 지정정비사업구역을 2만 6,000호에서 최대 7만호로 대폭 확대하는 계획을 발표했습니다. 이는 공급 부족으로 인한 주택가격 상승과 노후 주택의 생활환경 악화를 동시에 해결하기 위한 중장기 핵심 전략입니다. 수도권 대표 대규모 주택단지 재건축에 박차를 가해 2030년 주택 공급 증가에 기여하는 동시에 노후 주거환경 개선 효과도 큽니다.
이 정책의 핵심은 공모 절차를 없애고 주민이 직접 참여하는 '주민제안 방식'을 도입해 사업 추진은 물론 물량 확대에도 박차를 가한다는 점입니다. 이를 통해 사업 기간이 최소 6개월 단축될 것으로 예상됩니다. 기존 공모 기반 제도의 한계를 극복하고 주민 주도형 도시계획 실현을 가능하게 한다는 점에서 패러다임 전환이라는 평가가 나옵니다.
오늘은 내년 1기 신도시 재건축 물량 최대 7만호로 확대하는 내용에 대해 알아보겠습니다.
2026년 1기 신도시 지역별 물량 상한과 배분 현황
2026년, 정부는 첫 번째 신도시의 면적 지정량을 다음과 같이 할당했습니다.
- 고양 일산: 24,800호
- 부천 중동: 22,200호
- 성남 분당 12,000호
- 안양 평촌: 7,200호
- 군포 산본: 3,400호
이번 배정은 단지별 이주역량과 지역별 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려한 결과입니다. 특히 분당신도시의 경우 상대적으로 이주역량이 부족해 공급 확대에 한계가 있었습니다. 분당지역의 경우 관리처분인가량을 조절해 이주대책을 보완하고 있습니다. 이에 따라 분당 주민들과 지방 정부 간의 의견 조율도 활발히 진행되고 있습니다.
15개 '선도지구' 중 7개 지구는 이미 정비계획을 제출해 특별정비구역 지정을 위한 사전 검토를 진행 중입니다. 나머지 5개 지구도 사업 방식을 확정한 후 정비계획을 준비 중이며, 3개 지구는 주민대표단 구성과 사업 방식 결정을 진행 중입니다. 국토교통부는 올해 안에 2~3개 이상의 지구를 지정할 예정이며, 구체적인 결과가 빠르게 나오고 있습니다.
주민 제안 방식 도입
과거에는 정부와 지자체 주도의 공모를 통해 1기 신도시 재건축이 진행되어 주민들의 직접 참여가 제한되었습니다. 하지만 이번 정책은 주민 참여와 투명성을 높이기 위해 '주민 제안 방식'을 공식적으로 도입했습니다.
주민 제안 방법은 다음과 같습니다:
- 지방 정부, 정비 구역 주민 제안 수락 발표
- 주민들은 소유주의 과반수와 각 단지의 최소 3분의 1 이상의 동의를 바탕으로 대표단을 구성
- 주민 대표단은 필요한 경우 예비 사업 시행자를 선정하고 계약 체결 가능
- 대표단은 유지보수 계획(안)을 수립하고 지방 정부에 자문을 요청
- 지방 정부가 초안을 작성할 수 있다고 판단되면 주민들에게 구역 지정 제안 요청
- 주민 과반수가 동의하면 유지보수 구역이 공식적으로 지정
이 절차를 통해 사업 기간이 최소 6개월 단축됩니다. 이르면 내년 상반기부터 정비구역 지정을 통해 준비된 단지들이 본격적으로 조성될 것으로 예상됩니다.
정부는 주민 대표단과 예비 사업시행자에게 법적 근거를 제공하기 위해 '노후계획도시정비법' 개정을 추진하고 있습니다. 정부는 개정 전이라도 주민 주도 사업을 지원하기 위해 가이드라인을 개정해 법적 안정성을 높일 계획입니다.
이주 대책 및 교육 환경 개선과 같은 현장 문제에 대한 대응
재건축 사업의 중요한 이슈 중 하나는 '이주'입니다. 많은 주민이 한꺼번에 이주할 경우 주거 안정에 심각한 어려움이 발생할 수 있습니다. 특히 분당신도시는 이주 여력 부족으로 인한 관리처분인가량을 조절해 산발적인 이주를 유도하고 있습니다.
교육 환경 개선도 주요 현안으로 떠오르고 있습니다. 교육 환경 개선과 노후 단지 내 학교 이전을 위해 국토교통부, 지자체, 교육청 등이 협의체를 정례화해 공공기여금 활용 방안을 논의하고 있습니다. 이 정책은 단순 재건축을 넘어 주민 삶의 질 향상을 위한 복합개발로 확대됐습니다.
또한 공실 상가 및 사업장의 주택 전환, 노후 인프라 개선, 생활 SOC 확충 등 다양한 복합개발을 통해 이주 지원을 강화하고 있습니다. 즉, 주민들이 실제로 체감할 수 있는 체계적인 지원이 병행되고 있습니다.
향후 일정 및 정책 전망
2027년 첫 착공, 2030년 첫 입주를 목표로 하는 신도시 1차 선도지구 사업이 현재 순조롭게 진행되고 있습니다. 올해 말까지 2~3곳의 신규 정비구역 지정이 구체화되고, 2026년에는 주민제안 방식 도입 효과가 본격화될 것으로 예상됩니다.
정부는 갈등을 예방하고 절차의 투명성을 강화하기 위해 2026년까지 재건축 사업의 효율성을 높이기 위해 '재건축물 통합 관리 및 처분 가이드라인'을 수립했습니다. 정책의 성공 여부는 주민 참여, 시장 안정화, 지역사회와의 화합을 바탕으로 한 사업 추진에 달려 있습니다.
또한, 각 지방자치단체와 구의 특성을 반영한 맞춤형 지원이 강화되고 있으며, 구도심 재생은 단순한 주택 공급을 넘어 지역 경쟁력 강화를 위한 전략적 투자로 진화하고 있습니다.
2026년 착공 물량 확대와 주민제안 도입은 1기 신도시 재건축의 전환점이 되고 있습니다. 공급 확대를 통해 혼란 없는 주택시장 안정에 기여했고, 주민들의 직접 참여를 통해 사업의 속도와 실효성을 높였습니다.
노후 단지 재건축에 성공하는 동시에 생활환경과 사회 인프라를 개선하기 위해 정부, 지자체, 주민이 협력하는 '현장친화형 도시재생' 모델이 형성되고 있습니다. 이러한 변화의 중심에는 '주민 참여'라는 시대정신이 자리 잡고 있습니다.
신도시 주민들, 예비 주민들, 그리고 공공 정책 공무원들은 지방 정부 발표, 주민 설명회, 그리고 국토교통부 협의체를 주시하고 자신
들의 집과 동네의 재건축 계획에 적극적으로 참여해야 합니다. 사실, 내년 상반기부터 이 지역의 지정이 확대될 것으로 예상되며, 체감할 수 있는 변화가 시작될 것입니다.
