정부가 수도권 주택난 심화를 해결하기 위해 주택 공급을 대대적으로 확대하는 정책을 내놓았습니다. 국토교통부는 2025년 9월 7일 열린 부동산 관계장관회의에서 2030년까지 매년 27만 가구, 총 135만 가구 규모의 수도권 신규 주택 착공을 목표로 발표했습니다. 이는 기존 계획보다 과감한 수치로, 특히 LH(한국토지주택공사) 직접 시행 전환, 도심 공급 확대, 재개발-재건축 활성화, 민관협력 강화 등이 주요 전략으로 제시됐습니다.
오늘은 9.7 부동산 대책 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다.
수도권 주택 공급 대책의 배경
서울 수도권은 전체 인구의 절반 이상이 집중되어 있는 지역으로, 장기간 서울을 중심으로 주택 가격이 상승하고 공급이 부족한 상황입니다.
특히 최근 몇 년간 금리와 대출 규제의 변화에도 불구하고 도심의 양질의 주택에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있습니다.
정부의 최신 패키지는 단순히 공급량을 늘리는 것을 넘어 세 가지 균형을 맞추는 데 중점을 둡니다. "속도 공급 + 투기 방지 + 도심 내 적절한 위치".
정책의 주요 배경은 다음과 같습니다.
- 수도권 주택 수요 꾸준히 증가 → 인구 및 일자리 집중
- 기존 공급방식은 속도 한계 → 민간 판매 대신 LH 직접 시행
- 도시 지역 주택 선호도 증가 → 유휴 토지 및 노후 시설 활용 필요성
- 과거 공급 확대 정책의 문제점 → 과열된 투기와 불법 거래 차단 필요성
LH 직접 시행 전환
이 정책에서 가장 주목할 만한 부분은 LH의 역할 변화입니다.
이전에는 LH가 조성한 택지를 민간 건설사에 매각하고 민간이 주택을 공급하는 것이 일반적이었습니다. 하지만 이번 조치는 LH가 주택 건설을 직접 시행하는 제도로 전환됩니다.
이 변화의 의미는 크게 세 가지로 요약할 수 있습니다.
1. 공급 속도 향상
- 토지 매각 없이 즉시 공사 시작
- 이전보다 최소 6개월 더 빠름
2. 공공이 개발이익 환수
- LH, 민간 매각 대신 시행 → 판매 수익의 공공 관리
- 개발 이익은 주택 정책 자금 조달에 다시 사용
3. 공공주택 재구조화 제도 도입
- 장기 미사용 토지, 과도하게 계획된 상업용 토지 등의 주거용 전환
- 불필요한 토지 방치 문제 해결 + 추가 주택 물량 확보
즉, 대중이 주도하는 안정적이고 장기적인 공급 기반을 구축하려는 의도로 볼 수 있습니다.
도심 내 노후 시설 및 휴게 공간 활용
서울과 수도권에서 주택 수요가 가장 많은 지역은 서울의 핵심 지역입니다. 이에 따라 정부는 노후 공공시설과 유휴지를 적극 활용하기로 했습니다.
구체적으로 다음과 같습니다.
1. 오래된 공공 임대의 재건축
- 30년 이상 완공된 영구 임대 주택의 전면 재건축
- 2030년까지 수도권에 약 23,000가구가 공급될 예정
2. 오래된 정부 건물과 국유 토지의 재정비
- 공공 건물 등의 이전 및 통합을 통한 잔여 토지의 주택 용도 전환
- 약 28,000가구 착공 목표
3. 역세권 용적률 완화
- 도시 복합 프로젝트 활성화를 위해 이전보다 1.4배 완화
- 2030년까지 약 50,000가구 공급 예상
이 정책은 주택이 필요한 곳과 수요자가 원하는 곳에 공급을 집중한다는 점에서 의미가 있습니다. 단순히 외곽의 신도시를 개발하는 것이 아니라 실수요자가 선호하는 도심 내에서 공급을 확보한다는 전략입니다.
1기 신도시의 재개발 및 재건축 및 유지보수 프로젝트
정부는 또한 민간 주도의 유지보수 프로젝트를 활성화할 것입니다.
추진의 주요 방향은 다음과 같습니다.
- 지방 정부 공모를 통한 새로운 후보지 발굴
- 쇼핑몰 분할과 같은 투기 방지 대책 마련
- 비즈니스 절차를 개선하여 비즈니스 절차 가속화
특히, 1기 신도시의 재건축이 중요하며, 이번 조치에서는 주민 제안 방식이 전면 도입되고 공급량이 확대되었습니다.
- 2030년까지 첫 번째 신도시 선도지구에서 63,000가구가 착공할 예정
- 주민들에게 직접 계획 제안 → 행정 절차 간소화
이것은 노후화된 신도시 문제를 해결하는 동시에 대규모 수도권 공급의 핵심이 될 것으로 예상됩니다.
민간 참여 확대 및 단기 공급 대책
공공이 주도하지만 민간 부문의 원활한 참여도 중요합니다. 정부는 민간 건설사 공급을 촉진하기 위해 규제를 완화합니다.
- 인허가 단축: 주택 건설 프로젝트에 '통합 심의 시스템' 적용 확대
- 부담 완화: 인프라 기여 부담 상한에 대한 규제
또한 단기 공급 효과를 위해 오피스텔, 도시형 생활주택 등 비아파트에도 공급합니다.
- 2030년까지 약 14만 가구 공급 예정
- 빈 쇼핑몰 및 업무 시설을 리모델링하여 주거용으로 전환
이 방법은 젊은 층과 1~2인 가구와 같은 수요층을 빠르게 흡수할 수 있다는 장점이 있습니다.
투기 차단 및 대출 관리 강화
공급 확대와 함께 중요한 축은 수요 관리입니다.
정부는 6월 27일 대출 규제 이후에도 투기 수요가 계속되고 있다는 점을 고려하여 추가 대출 규제를 강화했습니다.
- 규제 지역 내 처분 조건이 있는 무주택자 및 1주택자의 LTV 상한선: 50% → 40%
- 규제 지역 내 주택 판매 및 임대 사업: 완전히 차단됨 (0%)
또한, 토지거래허가구역(소허구역) 지정 권한을 확대하여 필요시 국토교통부 장관이 동일한 시-도 내에서 직접 지정할 수 있도록 법을 개정할 예정입니다.
또한 불법 및 비정상적인 부동산 거래를 단속하기 위해 관련 부처 합동 조사 조직이 설립될 예정입니다.
- 국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청, 금융감독원
- 기업 자금 유용, 신고 가격 거래 등 철저한 추적
9.7 부동산대책 예상 효과 및 전망
정부는 이 정책이 당초 계획보다 121,000가구 많은 총 37만 가구를 추가로 공급할 것으로 예상하고 있습니다.
- 기존 목표: 2030년까지 135만 가구
- 새로운 예측: 147만 가구 (추가로 37만 가구가 건설을 시작할 예정)
이는 수도권 주택 시장의 안정성 확보에 크게 기여할 것으로 기대됩니다.
그러나 실제로는 다음과 같은 도전 과제가 남아 있습니다.
- 인허가 단축이 현장에서 얼마나 효과적일지
- 주민 반대, 이해 충돌 가능성 해결
- 금리 및 경제 상황 변화에 대한 소비자 반응
정부의 주택 공급 확대 대책은 네 가지 키워드로 요약됩니다: "속도, 양, 위치, 투기 방지".
- 속도: LH 직접 구현, 단축된 라이선스 제공
- 양: 연평균 27만 가구, 총 135만 가구 이상
- 위치: 도시 내 노후 시설 및 휴게소 활용
- 투기 차단: 대출 규제 강화, 토헤 지역 확대
결국 정책의 성패는 "얼마나 빨리 실현되고 국민이 체감할 수 있는 공급이 실제로 이루어지는지"에 달려 있습니다
향후 첫 신도시 재건축, 도시 재개발, LH 직접 시행 사업이 제대로 추진된다면 수도권 주택 시장 안정과 주택 구매 기회 확대에 큰 전환점이 될 수 있습니다.
